Договор купли-продажи недвижимого имущества

Договор купли-продажи недвижимого имущества необходим для фиксации соглашения, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя помещение, здание, сооружение, земельный участок, квартиру или другое недвижимое имущество.

Форма договора и его регистрация

Такой документ составляется в простой письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение письменной формы для этой сделки влечёт её недействительность.

Законодательством не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости. Исключениями являются случаи, когда:

• продавцами выступают не все участники долевой собственности;
• продавцом является несовершеннолетний или недееспособный;
• недвижимость приобретается в долевую (не совместную) собственность супругов и между ними не заключался брачный договор.

Также стороны могут в добровольном порядке предусмотреть нотариальное удостоверение договора купли-продажи, отразив данное условие непосредственно в самом соглашении.

Сделка с недвижимостью должна обязательно пройти государственную регистрацию, и переход права собственности к покупателю происходит только после внесения регистрационной записи в ЕГРН. Регистрацию договора производит Росреестр, в который документы можно предоставить как непосредственно, так и через МФЦ. А если сделка была заверена нотариально, то документы на регистрацию в соответствующий орган подаёт сам нотариус.

Недвижимость передаётся покупателю по акту приёма-передачи, причем это может произойти как до государственной регистрации сделки, так и после нее, в связи с чем Росреестр не может требовать передаточного акта при подаче документов на регистрацию.

Но само право собственности у покупателя на приобретенное им недвижимое имущество возникает только с момента его государственной регистрации.

Структура договора и его содержание

Договор купли-продажи недвижимости обычно делится на несколько разделов и содержит в тексте следующие пункты:

• дата и место подписания соглашения
• полная информация о покупателе и продавце;
• предмет договора, т.е. описание недвижимого имущества (желательно максимально подробное с указание адреса, кадастрового номера, площади и т.д.);
• основание права собственности и кому и в каких долях принадлежит имущество;
• гарантии продавца в том, что объект свободен от любых ограничений, обременений или указание на такие обременения, если они имеются;
• стоимость предмета договора и порядок проведения расчетов;
• порядок и сроки передачи недвижимого имущества;
• порядок регистрации перехода права собственности;
• ответственность сторон и порядок разрешения споров.

На что обратить внимание

При заключении соглашения купли-продажи недвижимого имущества необходимо проверить полномочия сторон на участие в сделке. Продавец должен подтвердить, что действительно является собственником недвижимости и имеет все права для того, чтобы оформить сделку на продажу имущества. Рекомендуем самостоятельно запросить сведения в государственном реестре, даже если продавец готов предоставить выписку из ЕГРН.

Для юридических лиц и также проверьте данные ЕГРЮЛ и убедитесь в том, что подписант имеет право заключать подобные соглашения. Если стороной является физическое лицо, то кроме документа, удостоверяющего личность, удостоверьтесь, что человек совершеннолетний и дееспособный, а также предусмотрите получение согласия супруга на сделку или подтверждение того, что лицо не состоит в браке.

При подписании соглашения по доверенности нужно проверить, чтобы доверенность была действующей и предусматривала соответствующие полномочия. Доверенность на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально заверена. А так как права на недвижимость зарегистрированы в Росреестре, то требование о нотариальной доверенности относится также к представителю продавца.